Investera i ett Enfastighetsbolag

Vad är ett enfastighetsbolag

Det är en något speciell företeelse som har vuxit mer i popularitet under de senaste årens lågränteläge. Enklast förklarat är det ett företag som äger en (eller flera) fastigheter. Bolaget har ingen aktiv personal som jobbar mot högt uppsatta mål om tillväxt och expansion. På konsultbasis så levereras de operativa bitar som krävs så som revision och rapportering. Det finns en styrelse som äger det övergripande ansvaret och övervakar så verksamheten flyter på.

Poängen är att äga en eller flera fastigheter och erhålla en hyresintäkt som kan slussas vidare till aktieägarna. Ofta är det stora lagerlokaler men även andra former av fastigheter förekommer. Tar vi lagerlokalen som exempel så är det vanligt med hyreskontrakt på ett tiotal år där hyresgästen själv är investerad både monetärt och “emotionellt” i fastigheten. Exempel är Saltängen som äger ICAs centrallager i Västerås, det är en geografiskt bra knutpunkt och lokalen är anpassad för hyresgästens verksamhet.
Ett annat exempel är Bosjö som äger lagerlokalen i industriområdet Viared utanför Borås. Det är e-handelsbolaget Ellos som nyttjar lokalen. Delarka som äger den ikoniska fastigheten Arken som huserar PostNords huvudkontor.

Det måste inte vara lagerlokaler för den delen. Både Torslanda och Kallebäck är enfastighetsbolag som äger stora kontorskomplex i göteborgsområdet för både Volvo PV respektive SAAB.

Enfastighetsbolag och flerfastighetsbolag

Egentligen är det lite väl förenklande att kalla dessa aktier för enfastighetsbolag då ett flertal faktiskt äger flera olika fastigheter. Analystjänsten Börsplus har gjort en mycket bra genomgång och analys av flertalet av dessa bolag nyligen – de väljer att kalla det för konsultdrivna fastighetsbolag. Kärt barn har många namn heter det, principen kvarstår det för företag med en eller flera fastigheter och minimal personalkostnad för att generera stabila utdelningsflöden till aktieägarna.

Aktielistan

Tingsvalvet, Mälardalens Omsorgsfastigheter och Halmslätten börsnoterades i år och har därmed inte 1års avkastningsdata.

För att vara fastighetsbolag med låga till inga tillväxtambitioner så är det bra jobbat att ha så god avkastning på aktien. Detta är givetvis ett resultat av fortsatt låga marknadsräntor. Största kostnadsposten i dessa bolag är räntekostnaden på belåningen. Ofta ligger belåningsgraden på omkring 50% och givet att marknadsräntan faller så blir den kostnadsposten mindre vilket resulterar i mer pengar över för utdelning till aktieägare.

Här i ligger en av riskerna med dessa aktier, nämligen stigande ränta. Dessa aktier kommer garanterat att gå dåligt under ett stigande ränteläge, givet att företaget inte lyckas binda sina lånekostnader innan marknadsräntan stiger. Om du tror på ett fortsatt lågt ränteläge så finns det en god direktavkastning på mellan 4,5 – 7,5 %.

En annan risk är givetvis att hyresgästen säger upp avtalet. Är det bara en enda fastighet och man behöver byta hyresgäst så kommer det medföra vakans och eventuella renoveringskostnader. Risken är ganska låg då många avtal löper på under många år, men du behöver ha koll på deras avtal och när i tiden de ska omförhandlas innan du investerar.

En tredje risk är den operativa. Då det ofta inte finns personal som är helt dedikerade företag så finns det en överhängande risk att något i den operativa verksamheten missas. Än så länge finns det få exempel och de flesta av dessa aktie är utgivna av trovärdiga svenska finansinstitut så som Catella och Pareto för att nämna några. Men det är väl värt att se över styrelsen och vem/vilka som sköter de operativa delarna innan du investerar i dessa aktier.

Utdelning varje månad

Både Mälardalens Omsorgsfastighet och Tingsvalvet är nyligen noterade, de ska dela ut kvartalsvis men jag har inte lyckats hitta exakt vilka månader ännu.

Samtliga aktier delar ut kvartalsvis och månaden representerad ovan är där X-dagen infaller, alltså dagen då aktien handlas exklusive rätten till det kvartalets utdelning. Ibland infaller den sent i månaden så pengarna faktiskt trillar in månaden efter.
Tack vare Västsvensk Logistik så går det få utdelningar varje månad med en portfölj av minst 3 olika aktier ovan som har sina utbetalningar på olika månader. För den som vill bygga en månadsutdelande portfölj så kan denna typ av aktie vara intressant att slänga ett öga på.

Hur resonerar du kring denna typ av bolag. Är det något som du stoppar i portföljen och i så fall vilket/vilka? Eller är du orolig för ränteläget eller andra risker? Dela gärna dina tankar i kommentarsfältet nedan.