Nordnetbloggen

Investera i ett Enfastighetsbolag

Enfastighetsbolag saknar aktiv personal och ambitiösa tillväxtmål – ändå är de intressanta i dessa lågräntelägen. Den här veckan fokuserar jag på enfastighetsbolag – hur de funkar och varför man vill investera.

Vad är ett enfastighetsbolag

Det är en något speciell företeelse som har vuxit mer i popularitet under de senaste årens lågränteläge. Enklast förklarat är det ett företag som äger en (eller flera) fastigheter. Bolaget har ingen aktiv personal som jobbar mot högt uppsatta mål om tillväxt och expansion. På konsultbasis så levereras de operativa bitar som krävs så som revision och rapportering. Det finns en styrelse som äger det övergripande ansvaret och övervakar så verksamheten flyter på.

Poängen är att äga en eller flera fastigheter och erhålla en hyresintäkt som kan slussas vidare till aktieägarna. Ofta är det stora lagerlokaler men även andra former av fastigheter förekommer. Tar vi lagerlokalen som exempel så är det vanligt med hyreskontrakt på ett tiotal år där hyresgästen själv är investerad både monetärt och ”emotionellt” i fastigheten. Exempel är Saltängen som äger ICAs centrallager i Västerås, det är en geografiskt bra knutpunkt och lokalen är anpassad för hyresgästens verksamhet.
Ett annat exempel är Bosjö som äger lagerlokalen i industriområdet Viared utanför Borås. Det är e-handelsbolaget Ellos som nyttjar lokalen. Delarka som äger den ikoniska fastigheten Arken som huserar PostNords huvudkontor.

Det måste inte vara lagerlokaler för den delen. Både Torslanda och Kallebäck är enfastighetsbolag som äger stora kontorskomplex i göteborgsområdet för både Volvo PV respektive SAAB.

Enfastighetsbolag och flerfastighetsbolag

Egentligen är det lite väl förenklande att kalla dessa aktier för enfastighetsbolag då ett flertal faktiskt äger flera olika fastigheter. Analystjänsten Börsplus har gjort en mycket bra genomgång och analys av flertalet av dessa bolag nyligen – de väljer att kalla det för konsultdrivna fastighetsbolag. Kärt barn har många namn heter det, principen kvarstår det för företag med en eller flera fastigheter och minimal personalkostnad för att generera stabila utdelningsflöden till aktieägarna.

Aktielistan

AktieTotalavkastning 1 årUtdelning per aktie/årDirektav.BörsvärdeLista
Bonäsudden Holding30%7,64,6%278 880 000 krFirst North
Bosjö Fastigheter17%9,526,7%317 460 000 krSpotlight
Bråviken11%87,0%626 750 000 krSpotlight
Delarka Holding7%86,6%610 000 000 krFirst North
Halmslätten86,8%522 875 000 krSpotlight
Kallebäck Property Invest18%126,6%671 600 000 krFirst North
Link Prop Investment33%85,8%204 330 000 krFirst North
Logistea21%7,526,2%363 000 000 krFirst North
Logistri22%97,2%611 250 000 krSpotlight
Mälardalens Omsorgsfastigheter7,67,3%206 000 000 krSpotlight
Mälaråsen16%106,3%427 710 000 krSpotlight
Saltängen Property Invest8%7,355,6%600 300 000 krFirst North
Solnaberg Property20%85,4%548 960 000 krFirst North
Sydsvenska Hem18%7,66,0%304 800 000 krSpotlight
Tingsvalvet7,57,3%313 120 000 krSpotlight
Torslanda Property Investment26%84,9%350 960 000 krFirst North
Tre Kronor Property Investment26%8,256,4%1 100 102 759 krFirst North
Västsvensk Logistik0%7,27,3%242 550 000 krSpotlight

Tingsvalvet, Mälardalens Omsorgsfastigheter och Halmslätten börsnoterades i år och har därmed inte 1års avkastningsdata.

För att vara fastighetsbolag med låga till inga tillväxtambitioner så är det bra jobbat att ha så god avkastning på aktien. Detta är givetvis ett resultat av fortsatt låga marknadsräntor. Största kostnadsposten i dessa bolag är räntekostnaden på belåningen. Ofta ligger belåningsgraden på omkring 50% och givet att marknadsräntan faller så blir den kostnadsposten mindre vilket resulterar i mer pengar över för utdelning till aktieägare.

Här i ligger en av riskerna med dessa aktier, nämligen stigande ränta. Dessa aktier kommer garanterat att gå dåligt under ett stigande ränteläge, givet att företaget inte lyckas binda sina lånekostnader innan marknadsräntan stiger. Om du tror på ett fortsatt lågt ränteläge så finns det en god direktavkastning på mellan 4,5 – 7,5 %.

En annan risk är givetvis att hyresgästen säger upp avtalet. Är det bara en enda fastighet och man behöver byta hyresgäst så kommer det medföra vakans och eventuella renoveringskostnader. Risken är ganska låg då många avtal löper på under många år, men du behöver ha koll på deras avtal och när i tiden de ska omförhandlas innan du investerar.

En tredje risk är den operativa. Då det ofta inte finns personal som är helt dedikerade företag så finns det en överhängande risk att något i den operativa verksamheten missas. Än så länge finns det få exempel och de flesta av dessa aktie är utgivna av trovärdiga svenska finansinstitut så som Catella och Pareto för att nämna några. Men det är väl värt att se över styrelsen och vem/vilka som sköter de operativa delarna innan du investerar i dessa aktier.

Utdelning varje månad

AktieUtdelningsschema
Bonäsudden HoldingMarsJuniSeptemberDecember
Bosjö FastigheterMarsJuniSeptemberDecember
BråvikenMarsJuniSeptemberDecember
Delarka HoldingMarsJuniSeptemberDecember
HalmslättenAprilJuniSeptemberDecember
Kallebäck Property InvestMarsJuniSeptemberDecember
Link Prop InvestmentAprilJuliOktoberJanuari
LogisteaAprilJuliOktoberJanuari
LogistriAprilJuniSeptemberDecember
Mälardalens Omsorgsfastigheter
MälaråsenAprilJuliOktoberJanuari
Saltängen Property InvestAprilJuliOktoberJanuari
Solnaberg PropertyAprilJuliOktoberJanuari
Sydsvenska HemMarsJuniSeptemberDecember
Tingsvalvet
Torslanda Property InvestmentAprilJuliOktoberJanuari
Tre Kronor Property InvestmentAprilJuliOktoberJanuari
Västsvensk LogistikFebruariMajAugustiNovember

Både Mälardalens Omsorgsfastighet och Tingsvalvet är nyligen noterade, de ska dela ut kvartalsvis men jag har inte lyckats hitta exakt vilka månader ännu.

Samtliga aktier delar ut kvartalsvis och månaden representerad ovan är där X-dagen infaller, alltså dagen då aktien handlas exklusive rätten till det kvartalets utdelning. Ibland infaller den sent i månaden så pengarna faktiskt trillar in månaden efter.
Tack vare Västsvensk Logistik så går det få utdelningar varje månad med en portfölj av minst 3 olika aktier ovan som har sina utbetalningar på olika månader. För den som vill bygga en månadsutdelande portfölj så kan denna typ av aktie vara intressant att slänga ett öga på.

Hur resonerar du kring denna typ av bolag. Är det något som du stoppar i portföljen och i så fall vilket/vilka? Eller är du orolig för ränteläget eller andra risker? Dela gärna dina tankar i kommentarsfältet nedan.

/Alexander Gustafsson

Alexander Gustafsson
Investeringscoach på Nordnet

Finansiella instrument kan både öka och minska i värde. Det finns en risk att du inte får tillbaka de pengar du investerar.

 

Är du inte Nordnetkund? Kom igång med ditt sparande här!

Vill du veta mer om hur Nordnet behandlar dina personuppgifter, klicka här.

8
Lämna en kommentar

avatar
Nyast Äldst Mest gillade
Hans
Gäst
Hans
Jag är tryggare med SBB som investerar i samhälls och hyresfastigheter som är säkrare betalare av hyran. Nordnet brukar rekommendera att man skall sprida riskerna. Jag har 90 % avkasting i år.
Ingemar
Gäst
Ingemar
Inte på SBB enbart? Jag har Huvudstaden och Castellum med blygsamma avkastningar .
Jonas Danielson
Member
Jonas Danielson
Det räcker faktiskt med 3 aktier i ovan lista för att erhålla utdelning varje månad
Carina, Gbg
Gäst
Carina, Gbg
Jag har Bosjö och Kallebäck. De genererar bra tillskott, har stigit med 30%, och när det är skakigt på börsen brukar dessa gå bättre. Så de kompletterar portföljen bra. Sen gäller det att ha koll på hyresavtalen… Tack för bra sammanställning Alexander, och tips på nya bolag!
Per
Gäst
Per
Tack för ett bra inlägg som vanligt!😄 2016 köpte jag Saltängen, Link Prop och Kallebäck. Det har varit en mycket bra affär med god avkastning gällande både aktiekurs och utdelning.

Nordnets veckobrev.

Få Nordnets veckobrev varje måndagsmorgon med börsens viktigaste händelser.

Vill du veta mer om hur Nordnet behandlar dina personuppgifter, klicka här.

Nordnets veckobrev.
Få Nordnets veckobrev varje måndagsmorgon med börsens viktigaste händelser.









Vill du veta mer om hur Nordnet behandlar dina personuppgifter, klicka här.
Håll mig uppdaterad
Nordnets veckobrev.

Få Nordnets veckobrev varje måndagsmorgon med börsens viktigaste händelser.
Vill du veta mer om hur Nordnet behandlar dina personuppgifter, klicka här.
Håll mig uppdaterad
close-link