Alexander GustafssonDet har varit ett jobbigt kvartal för fastighetsbolagen, många har fortfarande en kursnedgång på 40-50 % sedan årsskiftet. Det är skillnad på bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter i hur väl man klarat krisen. Men frågan är givetvis vart det har fallit på för mycket och nu finns potential framåt, kolla in för att se hela listan med fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen.
Populärast hos Privatspararna
| Aktie | Förändring % | Ägare 2020-04-21 | Ägare 2020-01-01 | Kursutveckling Sen årsskiftet |
| Castellum | 11% | 8 999 | 8 116 | -31% |
| SBB B | 88% | 5 173 | 2 748 | -11% |
| Klövern B | 5% | 3 290 | 3 130 | -43% |
| Balder B | 30% | 3 065 | 2 349 | -16% |
| Nyfosa | 4% | 2 798 | 2 681 | -38% |
| Hufvudstaden A | 18% | 2 763 | 2 333 | -34% |
| Fabege | 4% | 2 410 | 2 328 | -28% |
| Wallenstam B | 11% | 1 818 | 1 645 | -13% |
| Diös | -1% | 1 711 | 1 727 | -33% |
| Wihlborgs | 5% | 1 709 | 1 623 | -24% |
| Pandox B | 211% | 1 688 | 542 | -59% |
| Kungsleden | 2% | 1 667 | 1 631 | -32% |
| Sagax B | 10% | 1 350 | 1 225 | -24% |
| Eastnine | -9% | 1 016 | 1 121 | -21% |
| Atrium Ljungberg B | 5% | 919 | 872 | -41% |
| John Mattson | -13% | 869 | 996 | -8% |
| Catena | -5% | 634 | 667 | -27% |
| Platzer B | 3% | 603 | 585 | -34% |
| NP3 | -11% | 584 | 653 | -28% |
| Stendörren B | 1% | 552 | 547 | -43% |
| Fastpartner A | 6% | 497 | 471 | -30% |
| Corem Property B | 0% | 438 | 440 | -30% |
| Heba B | -3% | 350 | 360 | 0% |
| Brinova B | 17% | 251 | 214 | -22% |
| K-Fastigheter B | -8% | 213 | 232 | 12% |
Tabellen ovan är antalet ägare på Nordnets plattform, dels per ingången av året samt nu i mitten av April. Dom stora och redan tidigare populära fastighetsbolagen har generellt sett sitt ägarantal öka hos privatspararna. Castellum toppar listan med nära 9 000 ägare via Nordnet, det är en ökning med 11% sedan årsskiftet. Privatspararna ser köpläge under nedgången och det är majoritet av fastighetsbolagen som har sett en ökning av antalet ägare.
Vi ser även generellt att redan befintliga ägare i många av fastighetsbolagen också passar på att öka under den nedgången som varit. Ja, förutom där antalet ägare faktiskt har minskat. De som sticker ut är Diös, Eastnine, John Mattson, NP3, Corem, Heba och K-Fast som har sett antalet ägare minska via Nordnets plattform.
Kursutvecklingen ser du längst ut till höger i tabellen ovan. Det går inte blunda för att fastighetsbolag har varit kraftigt utsatta under denna krasch, men det skiljer sig en del beroende på hur mycket exponering man har mot framförallt Hotell och Butiker/Restauranger. Nedan hittar du en tabell med en enklare överblick över varje fastighetsbolags exponering.
Absolut störst förändring av ägande har vi sett i Pandox. Fastighetsbolagen med mest exponering mot Hotell. Där har antalet ägare ökat med 211% sedan årsskiftet, samtidigt har aktiekursen fallit med nästan -60%. Privatsparare tycker det är en överreaktion och passar på att köpa in sig nu när aktiepriset är billigare än substansvärdet.
Fastighetsbolagen en överblick Pris vs Substansvärde
| Aktie | Kursutveckling Sen årsskiftet | Substansvärde utveckling Sen årsskiftet | Rabatt/Premie Idag | Typ av Fastighetsbolag |
| Atrium Ljungberg B | -41% | -3% | 33% | Kommersiella lokaler (Kultur, Bostäder) |
| Balder B | -16% | 10% | -5% | Kommersiella lokaler (Hotell, Bostäder) |
| Brinova B | -22% | 4% | -8% | Bostäder + Samhällsfastigheter |
| Castellum | -31% | 5% | 22% | Kommersiella lokaler (logistik) |
| Catena | -28% | 5% | -47% | Logistik |
| Corem Property B | -30% | 15% | 17% | Logistik |
| Diös | -33% | 3% | 22% | Kommersiella lokaler + Bostäder |
| Eastnine | -21% | 5% | 21% | Kontor Baltikum |
| Fabege | -28% | 10% | 26% | Kommersiella lokaler |
| Fastpartner A | -30% | 19% | 16% | Kommersiella lokaler |
| Heba B | 0% | 8% | -6% | Bostäder |
| Hufvudstaden A | -34% | 3% | 37% | Kommersiella lokaler |
| John Mattson | -8% | 3% | -17% | Bostäder |
| K-Fastigheter B | 13% | 10% | -143% | Bostäder |
| Klövern B | -43% | 15% | 38% | Kommersiella lokaler |
| Kungsleden | -32% | 4% | 27% | Kommersiella lokaler |
| NP3 | -28% | 13% | -15% | Kommersiella lokaler |
| Nyfosa | -38% | 6% | 23% | Kommersiella lokaler+Logistik |
| Pandox B | -59% | 1% | 53% | Hotell |
| Platzer B | -34% | 11% | 18% | Kommersiella lokaler (kontor) |
| Sagax B | -24% | 10% | -82% | Kommersiella lokaler (Lager/Industri) |
| SBB B | -11% | 53% | -2% | Samhällsfastigheter+Bostäder |
| Stendörren B | -43% | 4% | 24% | Kommersiella lokaler |
| Wallenstam B | -13% | 7% | -7% | Bostäder+Kontor |
| Wihlborgs | -24% | 8% | 6% | Kommersiella lokaler |
Tabellen ovan är sorterad efter bokstavsordning på Stockholmsbörsens fastighetsbolag. Det är primärt företag som äger och förvaltar fastigheter. Några av dem har även byggprojekt och nyproduktion, men dessa är primärt ägare av fastigheter.
Längst ut till höger ser du en väldigt simpel överblick av vilken typ av fastighetsbolag detta är. Observera att detta är min enkla överblick och den har sina uppenbara brister, men det hjälper att sortera bland fastighetsbolagen för att se vilken typ av exponering de har. Kommersiella lokaler är sin tur ett något vagt begrepp, vilket omfattar både kontor, butiker, restaurang m.m.
Kolumnen som är näst längst ut till höger visar Substansvärdet idag i relation till Aktiepriset. Alltså substansrabatten eller premien. Ett minus (- ) antyder premie och innebär att aktiepriset är högre än värdet på deras underliggande fastigheter. Positiva tal är rabatt och ger därmed ett lägre pris än substansvärdet.
Principen liknar den med Investmentbolag, men skillnaden här är att det inte finns några löpande värderingar på fastighetsbestånden. Så man behöver ha i bakhuvudet att siffrorna får tas med en nypa salt och framförallt i den nu kraftigt föränderliga värld så finns det extra anledning till försiktighet.
Dock så är svensk redovisning och värdering generellt försiktigt inriktad och i vissa lägen kan man till och med ana att det verkliga marknadsvärdet på några försiktiga fastighetsbolagen överstiger deras egna värderingar.
Generellt kan vi se att fastighetsbolag med mycket eller uteslutande exponering mot bostäder fortfarande handlas till en substanspremie.
Hög exponering mot hotell och restaurang/butik har marknaden gett en extra försiktig värdering och där hittar man störst substansrabatt.
Störst rabatt hittar man hos Pandox, Klövern, Hufvudstaden, Atrium Ljungberg med alla över 30% rabatt.
Förändring av kurs och substansvärde
Kolumnerna som anger kursförändring och substansvärdesförändring är uträknade genom att jag tagit kursen samt redovisade substansvärdet per 2020-01-01 och jämför med vad det är nu i mitten av april. Substansvärdena får man som sagt ta med en nypa salt och de fulla effekterna kommer långsamt påverka värderingen av fastigheterna under kommande året.
Aktiekursen däremot är betydligt snabbare och där kan vi redan nu se kraftiga nedgångar. Den som inte tror på lika kraftiga fall i fastighetsvärderingarna kan se en överreaktion i många aktiekurser.
Finansiell stabilitet
| Aktie | Belåningsgrad | Uthyrningsgrad | Driftmarginal |
| Atrium Ljungberg | 44% | 93% | 66% |
| Balder B | 48% | 96% | 74% |
| Castellum | 43% | 93% | 78% |
| Catena | 54% | 95% | 76% |
| Corem Property B | 46% | 91% | 73% |
| Diös | 53% | 90% | 64% |
| Fabege | 32% | 94% | 76% |
| Fastpartner A | 38% | 92% | 70% |
| Heba B | 36% | – | 67% |
| Hufvudstaden A | 16% | 93% | 74% |
| Klövern B | 50% | 90% | 68% |
| Kungsleden | 46% | 92% | 68% |
| NP3 | 59% | 93% | 71% |
| Platzer | 48% | 94% | 76% |
| Sagax B | 44% | 95% | 83% |
| Stendörren B | 50% | 88% | 67% |
| Wallenstam B | 45% | 98% | 75% |
| Wihlborgs | 52% | 93% | 72% |
| Genomsnitt | 45% | 93% | 72% |
Jag hittade inte alla fastighetsbolagens belåningsgrad, uthyrningsgrad samt driftsmarginal men många hittar du i tabellen ovan. Genomsnittet är rätt intressant att studera också. Generellt är det ganska sund belåning på våra svenska fastighetsbolag. Denna är extra viktig nu när intäkterna faller för många fastighetsbolag som har exponering mot hotell, butik, restaurang.
Uthyrningsgraden från boksluten ser ut att ligga kring 93%. Den siffran finns all anledning att ifrågasätta framåt, då antalet konkursen i Sverige stiger och det kommer vara en del butiker och andra lokaler som saknar hyresgäst framåt. Den kan vara bra att hålla lite extra koll på under årets kvartalsrapporter från fastighetsbolagen.
Driftsmarginalen är också varierande bland fastighetsbolagen. Några har inte lika tunga kostnadsposter på att sköta fastigheterna. Just kostnaderna kommer vara den posten som fastighetsbolagen kommer behöva jobba med en del under året, för att balanser den förändring i intäkter som sker på grund av coronan. Också en viktig parameter att hålla koll på under rapporterna som kommer.
Nyckeltal att hålla koll på
Belåningsgrad
Hur belånat är fastighetsbolaget i relation till marknadsvärdet på fastigheterna ger en bild av skuldsituationen. Likt för dig och mig när vi köper bostad så har vi en belåningsgrad, där vi mäter bostadsskulden mot bostadens marknadsvärde. Om den är för hög finns risken för problem om marknadspriset faller.
Om den är låg så finns det finansiella muskler att öka på skuldsättningen om rätt typ av objekt dyker upp. Ganska många fastighetsbolag har en belåningsgrad kring 50%, men det kan variera från 20% upp mot 70% i en del börsnoterade fastighetsbolag.
Uthyrningsgrad/Vakansgrad
Som fastighetsägare vill man hyra ut sina fastigheter, så uthyrningsgraden/vakansgraden berättar hur stor del av fastighetsbeståndet som är uthyrt eller står tomt. En bra tumregel är kring 85-90% eller högre uthyrningsgrad i gynnsam konjunktur.
Det du som investerare vill leta efter är anledningar till varför de har eventuellt tomma lokaler för att se om det kan vara acceptabelt eller om det finns problem som lurar runt hörnet.
Hur gör du med fastighetsbolagen, är du nettoköpare eller säljare? Några favoriter som sticker ut och du passar på att äga framöver?
SBB B i finasiell stabilitet? En av de som inte gick att få fram uppgifter på?
Störst rabatt hittar man hos Pandox, Klövern, Hufvudstaden, Atrium Ljungberg med alla över 30% rabatt.
????
Är det inte tvärt om? Premie isf rabatt?
Ne, rabatt är rabatt. Hänger inte riktigt med på hur du menar tvärtom.
Negativ rabatt är väl lika med premie, eller hur?
I tabellen ovan är negativa tal en premie, det stämmer. Men aktierna Pandox, Klövern, Hufvudstaden och Atrium Ljungberg har en rabatt idag (Alltså aktiepriset är lägre än senast rapporterat substansvärde)
Mycket intressant. Jag äger bara en fastighetsaktie och det är Klövern B (Sedan 2002). Måste hålla ett par på bevakning nu också.