Nordnetbloggen

Riskerna med amorteringskravet

FI:s detaljer är utformade

I onsdags kom Finansinspektionen med detaljerna för hur de vill att amorteringskravet ska utformas. Förslaget är planerat införas från och med 1 augusti men ska först ut på en remissrunda. Ramverket var enligt förväntningarna och innebär att nya bolånetagare ska amortera ned sina bolån till 50 procent av bostadens marknadsvärde. Bakgrunden till amorteringskravet är den ökade oro som Finansinspektionen känner inför hushållens ökade skulder relaterade till bolån. Skuldsättningen ses som en stor risk om Sveriges ekonomi skulle drabbas av störningar som påverkar hushållens möjlighet att amortera. Amorteringskravets detaljer är utformat på följande sätt:

  • Amorteringstakten blir två procent per år av lånebeloppet ned till 70 procent av marknadsvärdet. Därefter är takten en procent per ned till 50 procent.
  • Reglerna gäller bara nya bolån och detta definieras som nytt lån, utökning av ett befintligt där bostaden står som säkerhet.
  • Vid utökning av befintligt bolån gäller amorteringskravet endast för den utökade delen av lånet.
  • Bankerna får möjlighet att under en begränsad tid ge enskilda hushåll amorteringsfrihet om det finns särskilda skäl. Exempelvis arbetslöshet, sjukdom eller dödsfall.
  • Omvärdering av bostaden för att minska sin belåningsgrad får endast ske vart femte år. Undantag kan medges om man gör en omfattande om- eller tillbyggnad som anses medföra en stor värdeökning. De förmodligen vanligaste typen av renovering, kök- och badrumsrenovering räknas i normalfallet inte in i kategorin.

Mina tankar kring amorteringskravet

Vad betyder då amorteringskravet för bostadsmarknaden idag? Låt oss i korthet fundera över hur vi kommit till det stadium där staten vill införa ett tvångssparande genom amortering. Europeisk och svensk ekonomi har sedan finanskrisen varit på dekis och tillväxten har inte alls motsvarat de förväntningar man har för en ”normal” ekonomi. Medicinen mot den svaga ekonomiska utvecklingen har varit att sänka styrräntan och läkaren som utfärdat receptet är Riksbanken. Anledningen är att vi har haft en inflationsnivå som ligger långt under det mål om två procent (som Riksbanken själva har formulerat som prisstabilitet, vilket är deras uppdrag).

Problem med KPI

Riksbankens förhoppning är att genom låg ränta få igång de svenska företagens investeringar och hushållens konsumtion. Problemet är bara att den svenska konsumtionen enligt statistiken varit det som drivit svensk ekonomi sedan finanskrisen inträffade. Riksbanken har nu valt att sänka reporäntan till -0,1 procent i för att få igång  ekonomin men utmaningen är då samtidigt att priset på olika tillgångar såsom aktier och fastigheter skenar (eftersom kostnaden för finansiering sjunker). Vi har kunnat öka våra skulder utan att behöva betala högre räntekostnader, samtidigt som det inte funnits några krav på amorteringar. Som kaffe till kakan kan vi även dra av 30 % av räntekostnaderna genom det lånebidrag som kallas ränteavdraget.  Riksbanken har valt denna linje enbart på grund av inflationen som mäts genom konsumentprisindex, KPI (vilket mäts som konsumentpriset på den normalkorg av varor och tjänster som vi svenskar konsumerar i vår vardag). Men i KPI ingår inte tillgångspriser utan bara finansieringskostnaderna, alltså räntor. Detta innebär som ett exempel att bostadspriserna kan dubbleras (tillsammans med dubblering av skulderna) samtidigt som räntan halveras och tillskottet till  KPI-måttet är oförändrat. Finansiell stabilitet och prisstabilitet är tveklöst viktigt, annars skulle ekonomin och marknaden krascha fullständigt där man ser att helt irrationella affärer genomförs för att bevara värdet av sina pengar. Något vi nyligen kunde skåda i Ryssland när Rubeln sjönk och människor i panik köpte kapitalvaror för att bevara värdet av sina pengar. Men det finns ett inneboende problem i hur KPI-mäts och detta skulle behöva ses över.

Låga räntorna har eldat på skuldsättningen

De låga räntorna har alltså varit en starkt bidragande orsak till den ökade skuldsättning och för att komplettera bilden ska vi också säga att hushållens disponibla inkomst har ökat påtagligt senaste 10 åren till följd av lägre skatter. Men nu väntar med största sannolikhet tvingande amorteringskrav. Hur kommer då detta att påverka bostadsmarknaden och svensk ekonomi? Jag tror att vi riskerar en låneexplosion inför 1 augusti då amorteringskraven lär införas. Bostadsköparna som planerar att slå till närmsta tiden kan säkert bli stressade av att få lånen innan amorteringskraven införs. Man kan också anta att de som vill öka belåningen på sin befintliga bostad för att få pengar till renovering lär passa på att göra en omvärdering av bostaden innan 1 augusti. Min tro är därför att vi kommer att få se en ordentlig prisuppgång på bostäder närmsta tiden. De som däremot redan har en bostad kommer säkert tänka efter både en och två gånger extra innan de väljer att flytta, även om deras bostadsbehov förändras. Anledningen till detta är inte bara de nya amorteringskraven utan även på följande faktorer:

  • Reavinstskatten (som gör att många som skulle behöva flytta till något mindre hellre bor kvar för att slippa skattesmällen).
  • Stämpel- och pantbrevsskatt (som drabbar alla som köper småhus och därmed minskar benägenheten att flytta).
  • ROT-avdraget (som stimulerar till att bygga om sin befintliga bostad, men inte bygga nytt).
  • Lättade bygglovsregler (för utbyggnad om 15 kvadratmeter, takkupor, komplementhus om 25 kvadratmeter som vill få oss att bygga till för att kunna stanna kvar i vårt nuvarande boende).

Cementerad bomarknad

Min tro är att dessa faktorer kommer leda till en ännu mer cementerad bomarknad där rörligheten blir lägre än vad den är idag. Effekten blir då lägre utbud vilket skulle kunna göda en fortsatt prisuppgång i de områden där efterfrågan är hög. Den unga generationen som idag befinner sig utanför bomarknaden kommer nu att få det allt svårare att ta sig in på marknaden. För de unga som har föräldrar som ägt sitt boende och därmed fått åtnjuta prisrallyt sedan 1995 finns säkert bättre möjligheter att kunna få hjälp med finansieringen, men det blir en ekonomisk klassfråga. Alla som befinner sig på marknaden kan vara lugna, men alla som befinner sig utanför kan nog lätt få panik.

32 års sparhorisont – räntesparande?

I ett sparperspektiv är amorteringskravet tokigt eftersom det kan handla om 32 år av tvångssparande i ränta (för den som har 85 procent i belåning så tar det 32 år att amortera ned till 50 procent som kravet är utformat i förslaget). Som sparekonom skulle jag aldrig bli tagen seriöst om jag rekommenderat någon att under flera decennier spara i räntebärande investeringar. Ett bättre alternativ vore att ersätta amorteringskravet med ett sparkrav och tillåta hushållen att själva välja hur de vill spara för att stärka balansräkningen. Ett sparkrav skulle kunna utformas som ett investeringssparkonto där du inte får ta ut pengar förrän värdet tillsammans med din kontantinsats på bostaden överstiger 50 procent av din bostads värde. I videoklippet nedan kan ni se när jag är med och diskuterar frågan i Aftonbladets Morgon TV.

Amorteringshälsningar
Günther Mårder

Mer läsning:

Fientliga skatter hindrar rörligheten

Fondsparande krossar amortering

Är amortering ett bra sparande?

#sparpodden – Amorteringssmäll

Finansiella instrument kan både öka och minska i värde. Det finns en risk att du inte får tillbaka de pengar du investerar.

 

Är du inte Nordnetkund? Kom igång med ditt sparande här!

Vill du veta mer om hur Nordnet behandlar dina personuppgifter, klicka här.

16
Lämna en kommentar

avatar
Nyast Äldst Mest gillade
Anonym
Anonym
klockränt 😉 sparkravet skulle snabba på målet om 50% avsevärt! Kräver dock ett intresse för sparformer som gemene svensk (sofa) kanske inte besitter! Banken som rådgivare bör nog strykas det med! Kanske just en sofa-placering är lösningen?
Anonym
Anonym

Hej KarlaCarl, Angående hur ett eventuellt sparkrav skulle kunna utformas tror jag man bör behålla flexibiliteten att kunna välja bland olika aktörer så att konkurrensen på marknaden inte hindras. Detta skulle också kunna innebära en flexibilitet att amortera vilket gynnar samtliga nivåer av riskbenägenhet. Vi måste komma ihåg att alla är inte villiga att ta den risk som krävs för att på lång sikt generera en högre förväntad avkastning än räntan på bolånet. Sofan som placering är en fantastisk produkt men man ska se till att inte snedvridna marknaden genom att låta förvaltningen skötas av en aktör, som staten i… Läs mer »

Anonym
Anonym
Jag diggar också sparkravet. 😉 Men en sak som jag funderar kring är ju att när man amortera så minskar ju lånet och räntekostnaderna blir därmed också lägre. Så blir ju inte fallet om man har ett sparkrav, för då betalar man ju bara räntekostnaderna (som inte kommer att minska då ingen amortering sker). Är det fortfarande lönsamt att spara på börsen istället för att amortera om man beaktar detta?
Anonym
Anonym

Hej Joel, Tanken med att spara och investera istället för att amortera är att sparandet skall generera en högre avkastning än den ränta man betalar på sitt lån. Givet detta kan man själv välja när man skall amortera på sitt lån och betala ränta, samtidigt som man har gjort en vinst. Amortering kan ses som ett riskfritt sparande vilket innebär att för att lyckas generera en högre avkastning förutsätter det att man har en lång sparhorisont. Detta baseras på att vi antar att den framtida avkastning på börsen kommer följa den historiska utvecklingen. På kort tid kan amortering absolut vara… Läs mer »

Anonym
Anonym
Be någon som har en hammare att lösa ett problem så kommer lösningen att gå ut på att slå på en spik. Problemet är att det inte finns tillräckligt många hus. Vad är lösningen på att få igång byggandet?
Anonym
Anonym

Hej Magnus, Du har helt rätt när det gäller det låga byggandet som är en av de viktigaste orsakerna till att vi sett bostadspriserna skena iväg. Till och med i områden utanför storstäderna med en nettoutflyttning har vi sett att bostädernas priser har ökat trots att bostadsbrist inte förekommer. Idag ser vi att nybyggandet har ökat allt sedan finanskrisen, vilket är positivt. De kommande åren förväntas tillväxten öka och räntorna vara fortsatt låga vilket är positivt för branschen. Antalet nybyggnationer förväntas vara på hög nivå kommande år men inte men med lägre takt än i år. Jag sitter själv med… Läs mer »

Anonym
Anonym
Hej, Vore det inte bättre med minskade ränteavdrag? Det borde väl öka på KPI? Men borde även ta bort/minska det du sa. ”Reavinstskatten (som gör att många som skulle behöva flytta till något mindre hellre bor kvar för att slippa skattesmällen). Stämpel- och pantbrevsskatt (som drabbar alla som köper småhus och därmed minskar benägenheten att flytta).” /Ken
Anonym
Anonym

Sparande är bra ! Amortering är en form av sparande. Att betala sina skulder är fullt rimligt. Det konstiga är ju inte att folk betalar sina skulder, utan att de sitter med skulder upp över öronen. Visst kan man spara i annat samtidigt som man amorterar, även om en del föredrar att konsumera billiga saker i plast producerade av barn i fattiga länder. Men effekten av kravet är inte bara att månadsutgiften ökar. Det finns även ett annat problem med amorteringskravet, nämligen att människor väljer att bo kvar i lägenheter och hus som inte passar dem eftersom deras gamla lån… Läs mer »

Anonym
Anonym
hej Det du beskriver är att huset är en investering. Dvs man använder avkastning av en placering i huset för att kunna köpa upp sig. Skulle du som sparekonom tas på allvar om du rekommenderade att ha större del av dina investeringar i en objekt (aktie, hus eller fond) dessutom med 80% belåning ? Om folk ser huset som en sätt att få en avkastning ska det analyseras som en vanlig investering.
Anonym
Anonym
Jag tror tyvärr inte heller att de nya reglerna som de nu är utformade kommer få den effekt (jag förmodar att) de önskar. Varför har FI inte tagit in personer som dig Gunther i projektet för utformandet av de nya reglerna? 😉
Anonym
Anonym
Amorteringakravet i Norge är att hela lånebeloppet ska vara betalt på 25år, i Finland på 30år. I Sverige blir det 32år på halva husvärdet, inte på halva lånebeloppet. Efter ett par omvärderingar är det inte helt otroligt att amorteringskravet blir betydligt kortare. Jag menar att lån inte ska få heta lån om det inte finns en intention att betala tillbaka det man lånat inom en avtalad tid Normalt så brukar det heta hyra om man lånar något på obestämd tid…
Anonym
Anonym

Kan dessvärre bara bekräfta din teori. Jag hade oturen att sälja kort innan FI gick ut med sitt amorteringskrav inom loppet av några veckor så dog marknaden helt. Det tog tvärnit. Och är så än. Utbudet är väldigt lågt mot tidigare vilket gör att budgivningarna drar iväg till fantasinivåer. De späs på ytterligare eftersom de flesta banker idag kräver att du ska ha sålt ditt nuvarande boende innan de beviljar nya bolån. Bopriserna har gått upp med i snitt 500 000 kr inom loppet av några månader. Och man kan inte annat än att börja undra om personerna bakom detta… Läs mer »

Anonym
Anonym

Jag ser en brist/fara med ditt förslag på sparkrav istället för amorteringskrav, i alla fall om sparandet skulle göras på börsen i aktier eller fonder – och det är att en kraftig ränteuppgång (som ju är det scenario som man vill skydda sig mot med sin buffert) tenderar att sammanfalla med ett kraftigt börsras – som dessutom späs på om många husägare i ett bräde måste sälja sina investeringar/sparande vid ett scenario då räntan går upp. Med amorteringskrav kommer man de facto att sänka sin exponering mot ränteuppgångar, men med ett sparande på börsen kommer man istället att bygga upp… Läs mer »

Anonym
Anonym

Jag lyssnade nyss på #Sparpodden Ep59 från november. FI-förslaget som beskrevs då är förvillande likt det som kommit nu. Varför gick det inte igenom då, varför ska det göra det nu? Det allra bästa sättet att minska lånebördan är att sänka priserna på bostäder. Skuldbördan handlar inte om procent av ett fiktivt säljvärde, utan om kronor. Och uppenbarligen – ta bort ränteavdraget – för alla. Kanske det i sig ger en avkylande effekt, men om inte annat så kommer pengarna ut i systemet där de kan spenderas. Ränteavdraget är statens område, amortering är bankens och kundens. Nu är det svårt… Läs mer »

Anonym
Anonym
Vad är ditt råd till förstagångsköpare? Jag står i valet & kvalet till om jag ska köpa lägenhet före eller efter amorteringskraven (i Stockholm). Men det låter som att det kanske kommer bli smått omöjligt efter kraven börjar gälla…

Nordnets veckobrev.

Få Nordnets veckobrev varje måndagsmorgon med börsens viktigaste händelser.

Vill du veta mer om hur Nordnet behandlar dina personuppgifter, klicka här.

Nordnets veckobrev.
Få Nordnets veckobrev varje måndagsmorgon med börsens viktigaste händelser.









Vill du veta mer om hur Nordnet behandlar dina personuppgifter, klicka här.
Håll mig uppdaterad
Nordnets veckobrev.

Få Nordnets veckobrev varje måndagsmorgon med börsens viktigaste händelser.
Vill du veta mer om hur Nordnet behandlar dina personuppgifter, klicka här.
Håll mig uppdaterad
close-link